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Bail à construction : tout ce qu’il faut savoir

Depuis le 16 décembre 1964, il existe une loi dans le sillage de l’immobilier. Il s’agit en effet du bail à construction. C’est un bail à longue durée qui concerne un locataire qui doit construire des locaux sur un terrain qui est la propriété d’un propriétaire. Bien évidemment, il est question de verser un loyer pour le terrain en question.  

Le but de cette démarche est assez clair. Il est d’abord question d’offrir des terrains à des conditions assez avantageuses à des constructeurs. Ce qui ne vous oblige donc plus à acheter un terrain. D’un autre côté, ceci va également inciter les propriétaires à faire exploiter leurs terrains, au lieu de les conserver. 

Dans cet article, vous allez donc tout découvrir sur le bail à construction. Vous allez par exemple savoir de quoi il s’agit. Mais en plus de cela, vous allez pouvoir choisir le modèle de bail qu’il vous faut adapter à votre situation. 

C’est quoi le bail de construction ?

Lorsqu’on parle de bail de construction, on fait allusion à un bail dans lequel le preneur va s’engager à titre principal, à faire des constructions sur le terrain d’un bailleur. D’un autre côté, le locataire va également s’engager à maintenir le terrain en bon état, durant toute la période du bail. Il est tout de même important de signaler que ce dernier peut apporter des améliorations sur ledit terrain, mais au profit du bailleur. 

Dans ce contrat, les différents acteurs vont fixer un loyer avec la promesse de vente qui correspond. Le montant du loyer va être révisable tous les trois ans en fonction du revenu brut de votre construction. C’est le Tribunal de grande instance qui a la possibilité de gérer les litiges nés à l’occasion d’une révision triennale.

Le droit du locataire

D’un autre côté, il faut savoir que le bail à construction donne un droit réel au locataire sur l’immobilier. Ce dernier lui permet de consentir des sûretés véritables sur les constructions. Il a également le droit d’apporter ses droits en société ou encore, à les céder, et c’est dans ce cas que l’on parle de cession. Si tel est le cas, les nouveaux cessionnaires vont avoir droit aux mêmes obligations que le bailleur d’origine. 

Il faut tout de même savoir que, quelle que soit la durée, le contrat de bail à construction à prix dérisoire ou bas n’existe pas. Il est donc différent du bail emphytéotique dans le sens qu’il se caractérise par l’obligation prise par un preneur de construire sur le terrain de son bailleur.

 

Le droit du bailleur ou vendeur

Dans le cas où le vendeur est lésé de plus des sept douzièmes dans le coût d’un immeuble, il peut demander une rescision de ladite vente. Ceci, même dans le cas où il a expressément renoncé à la capacité de demander rescision et demandé la plus-value dans le contrat. 

Quelles sont les caractéristiques du bail à construction ?

Il faut commencer par noter que le bail à construction est entendu pour une durée comprise entre 18 et 99 ans. Il est impératif à titre principal que le locataire édifie des constructions sur le terrain du bailleur. Ce qui permet donc au locataire d’avoir un droit immobilier réel. 

C’est d’ailleurs pour cela que le preneur peut opter pour une libre cession du terrain à un tiers, la libre hypothèque, et à la possibilité de donner certaines servitudes à des tiers. Le locataire va donc être propriétaire des bâtiments érigés et il a l’obligation de les maintenir en bon état. C’est donc à lui de supporter les charges et les réparations pendant toute la durée du contrat. 

Il est aussi important de savoir que la valeur résiduelle des constructions en fin de bail à construction revient au bailleur. Sauf dans le cas où le contrat de bail dit autre chose. 

Concernant les dispositions gouvernant le bail à construction

Sachez également qu’il n’y a que quelques dispositions gouvernant le bail à construction vont être d’ordre public. Il s’agit de celles relatives à la cession et celles qui relèvent de la compétence du président du tribunal de grande instance pour ce qui est de la contestation liée au loyer. 

Hormis cela, les différentes parties conservent leur liberté contractuelle. Ces derniers peuvent donc librement déterminer les termes de leur contrat. Il est cependant très important de veiller à la préservation des caractéristiques essentielles de durée. C’est également le cas pour ce qui concerne l’obligation de construire et aux attributs inhérents à la titularité d’un droit réel immobilier. 

Dans le cas où l’une de ces clauses est bafouée, il peut avoir résiliation ou fin du bail à construction. 

Quel est le champ d’application du bail à construction ?

Avent de vous engager, vous devez savoir que le bail à construction n’implique pas à la seule possibilité d’édifier des constructions, mais à un engagement à le faire. L’édification d’un bâtiment permet donc de mettre le terrain loué en valeur. Vous pouvez donc comprendre qu’il y a un lien étroit entre le bail à construction et le bail commercial.  

Ce bail n’est limité, ni par la nature et les destinations des constructions, ni par le secteur d’implantation de ces dernières. Il faut savoir que même lorsqu’il existe déjà des immeubles sur le terrain que vous souhaitez louer, vous pouvez toujours opter pour ce modèle de bail. Dans ce cas, c’est aux parties de convenir de leur sort. 

Le bailleur peut donc décider de conserver ses bâtiments existants. Tout comme il peut également décider de les passer à son locataire. Il est tout de même important de savoir que dans le cas où ces existants sont transférés, cela ne signifie pas qu’ils ont été vendus au locataire. 

Le bailleur reste donc propriétaire de ces anciens immeubles, mais permet juste au locataire de les exploiter pendant la durée du bail à construction. 

Quelle est la différence entre le bail ordinaire et le bail à construction ?

Voici une autre question assez importante. Sachez donc que le contrat de bail ordinaire vous accorde un droit personnel. Il est possible que ce dernier soit souscrit pour une longue durée, allant parfois à plus de 18 ans. Parfois vous pouvez aussi connaître une obligation d’édifier ici. 

Cependant, vous n’avez pas un droit réel immobilier. C’est donc en cela qu’il diffère principalement du bail à construction. D’un autre côté, contrairement au bail à construction, le bail ordinaire peut interdire de manière partielle ou totale la sous-location ou la cession. 

Il ne faut pas du tout oublier qu’un bail commercial de terrain nu, avec faculté ou obligation de construire est capable de relever le statut des baux commerciaux. Dans ce cas, les limitations aux prohibitions de cession vont être tempérées par l’article L145-16 du code de commerce.

Un autre avantage du bail ordinaire, c’est que le montage contractuel est capable d’ouvrir des prérogatives au locataire en fin de contrat. Ce qui n’est pas toujours le cas avec le bail de construction. Le calcul de loyer n’est également pas similaire dans les deux cas. 

Quelle est la différence entre le bail emphytéotique et le bail de droit privé ?

Le bail et construction et le bail emphytéotique ont parfois des règles communes. C’est par exemple le cas de la durée minimale qui est de 18 ans, le caractère réel du droit conféré, les libres cessions, la possibilité d’hypothéquer et autres. D’un autre côté, le calcul du loyer est également presque similaire dans les deux contrats. Cependant, il existe trois distanciations considérables entre ces deux types de contrats. 

 

 

La libre faculté

Dans le bail emphytéotique, le locataire a l’obligation d’améliorer sous multiples formes. Ceci concerne la réhabilitation légère jusqu’à la construction. Ce qui n’est pas toujours le cas dans le bail à construction. 

L’impossibilité d’imposer une destination

Dans le cas du bail emphytéotique, il n’est pas possible d’imposer une destination sur le terrain et sur les immeubles déjà existants. En plus de cela, dans ce type de bail, il est impossible de prévoir une clause qui limite l’usage avec lequel le locataire peut affecter les lieux.

L’extinction des sûretés réelles

En ce qui concerne le bail à construction, au moment de la résiliation, les privilèges et hypothèques consentis par le locataire vont s’éteindre totalement. Ceci quelle qu’en soit la cause. Ce qui n’est pas le cas du bail emphytéotique. 

Le bail à construction : pour qui ?

Vous vous demandez certainement qui peut prétendre à un bail à construction. Sachez donc qu’il est destiné à toute personne physique ou morale ou encore privée. Le plus important ici est d’avoir la capacité d’aliéner. La personne doit passer le bail dans les mêmes conditions qu’une aliénation. Une personne publique a aussi la possibilité de prétendre à un tel bail, mais uniquement sur son domaine privé. 

Il est aussi important de garder à l’idée que l’engagement de construire, doit obligatoirement porter sur le terrain d’un bailleur. Ceci peut être fait pour un terrain nu ou encore pour un terrain possédant déjà des constructions. Ceci peut être dans le but d’une démolition, d’une reconstruction ou encore d’une surélévation. 

D’un autre côté, il faut également noter que le bail à construction peut aussi avoir un lot de volume comme assiette. Mais il faut savoir qu’il est assez difficile que ce dernier puisse concerner un lot de copropriété d’un immeuble bâti.

Que peut construire le locataire en cas de bail à construction ?

Lorsque vous signez un contrat de bail à construction, vous vous engagez à édifier une ou plusieurs constructions. C’est d’ailleurs l’un des principaux éléments constitutifs de ce type de contrats.  Dans le cas où vous prenez un terrain nu, vous êtes obligé de construire au moins un bâtiment neuf. 

Mais vous avez également la possibilité de choisir de surélever un bâtiment déjà existant. Ceci, même si sa propriété ne vous a pas été transmise. L’acte de notoriété obligatoire vous permet également de pouvoir réaliser des constructions souterraines. Mais il est aussi possible de choisir de rénover lourdement une construction déjà existante. 

Il faut tout de même savoir que le fait que l’opération impose un permis de construire est assez insuffisant pour caractériser l’ampleur de l’obligation du locataire. 

Qu’en est-il de la durée initiale du bail à construction ?

Comme nous l’avons dit plus haut, la durée d’un bail à construction est comprise entre 18 ans et 99 ans. Aucun dénouement ne peut donc être prévu avant la durée convenue. Généralement, cette durée est fixée en fonction du régime fiscal de l’accession des constructions au profit du bailleur. 

Elle peut aussi être déterminée en fonction de la nécessité que la durée du bail dépasse largement celle du financement hypothécaire déjà projeté. De manière plus simple, la durée du bail doit toujours aller au-delà d’au moins 20 ans de celle du financement. 

Est-il possible de proroger un bail à construction ?

Si vous souhaitez faire une prolongation par tacite reconduction, sachez déjà que cela est impossible pour ce type de contrat. Mais cela n’empêche pas du tout une stipulation d’une prorogation expresse. Généralement, c’est le preneur qui va en bénéficier sur la base d’une manifestation unilatérale formelle venant de lui. 

Il est tout de même important de le signaler à un temps assez long avant la date limite du contrat. Vous avez aussi la possibilité de négocier une prorogation en cours de bail. Mais ici, vous allez devoir passer par un rendu en matière de bail emphytéotique. Ce type de bail peut stipuler un tacite de reconduction de manière express. 

Sachez tout de même que ce type de décisions n’emporte pas la conviction. Aucun principe ne va imposer qu’une telle prorogation s’accompagne de l’engagement d’édifier une nouvelle construction ou encore d’apporter des rénovations aux constructions déjà existantes. Une possible augmentation du loyer prévu pour des cas pareils ne va pas du tout concerner une novation du bail. 

 

Quelle est la destination dans un bail à construction ?

Une bonne nouvelle avec le bail à construction, c’est qu’il confère des droits assez étendus dans la jouissance et l’utilisation des biens contractuels. La destination des constructions est donc structurelle. C’est-à-dire que tout se passe dans le silence du contrat. Dans les immeubles contractuels, vous pouvez effectuer toute activité incapable d’altérer la destination conclue. 

Dans le cas où il y a absence de dispositions d’ordre public, les différentes parties peuvent décider d’écarter la conception extensive de la destination et s’entendre pour des restrictions substantielles à l’activité du preneur. 

Pour quelles modalités peut-on accéder à une cession dans le bail à construction ?

Durant toute la période du contrat, preneur a le droit de céder tout ou une partie de ses droits à des tiers ou alors de les apporter à une sci. Il n’y a donc pas de possibilité d’exclure la cession dans ce type de contrat. Ceci est d’ailleurs une raison valable de disqualifier le bail. 

Jusqu’à la fin de l’ensemble des constructions, le cédant est sous la garantie de son cessionnaire. Ce dernier est donc tenu aux mêmes obligations que lui. 

Quelles sont les obligations du preneur dans un bail à construction ?

La première obligation du locataire est de construire les immeubles sur le terrain qu’il a loué. D’un autre côté, il est également obligé de garder ces derniers en bon état. C’est pourquoi il est garant de l’entretien et des réparations de toute nature. Ceci est également valable pour le terrain.

Ce principe ne souffre d’aucune dérogation. Ce qui n’est pas le cas dans le cas du bail emphytéotique dans lequel le bailleur doit exécuter les réparations. Ce qui peut d’ailleurs être une perte de temps pour le locataire qui doit souffrir d’attendre le bailleur. 

Il faut tout de même noter que le locataire n’est ténu à aucune réparation dans le cas où la perte ou la détérioration a lieu à cause d’un cas majeur ou fortuit. Dans ce cas, chacune des parties peut demander la résiliation du bail. Dans le cas où le locataire choisit de détruire les bâtiments existants, il a l’obligation de les reconstruire. 

D’un autre côté, le bailleur a le droit d’interdire les ou subordonner son accord préalable, la constitution des servitudes qui ne sont pas indispensables à la réalisation de l’édification sur le terrain qui fait l’objet d’un bail de construction. Le preneur a le droit d’hypothéquer ses droits et constructions. C’est d’ailleurs l’une des meilleures prérogatives de ce contrat.

L’hypothèque prend fin à la date de résiliation du contrat. Mais il peut avoir une anticipation dans le cas d’une entente à l’amiable ou alors d’une décision juridique. Le locataire a également le droit de louer les constructions édifiées sur le terrain assiette non affecté à l’édification des bâtiments contractuels. 

Cependant, il est important de savoir que vous ne pouvez pas consentir à un sous bail dans un bail à construction. Enfin, il a également l’obligation de s’acquitter de son loyer, des taxes, charges et impôts concernant le terrain et les constructions.

Quelles sont les obligations du bailleur dans un bail à construction ?

Il est aussi important de connaître vos obligations en tant que bailleur dans ce type de contrat. Il est important de savoir premièrement que le bailleur n’est jamais un vendeur dans un bail à construction. Il ne peut donc pas se comporter comme un vendeur de terrain. 

D’un autre côté, en tant que bailleur, vous devez également informer le preneur d’un bien immobilier, s’il existe des risques naturels et technologiques sur le terrain ou dans les environs. C’est d’ailleurs pourquoi un état de risques doit impérativement être annexé au contrat. 

Quels sont le montant et la nature du loyer dans un bail à construction ?

Dans ce type de contrat, le preneur peut remettre des constructions à son bailleur à la résiliation du contrat, qu’il y ait des indemnités ou pas. Tout va dépendre de la définition de votre contrat de bail. Mais la remise des constructions contractuelles sans indemnité en fin de bail est souvent liée à son traitement fiscal. Ce dernier est généralement favorable pour le bailleur. 

Le preneur doit également payer un loyer en numéraire au bailleur. Ce dernier peut être périodique ou non. Tout dépend du contrat de bail. Il est impératif que son indexation respecte les dispositions d’ordre public des articles L112-1. En plus de cela, il doit suivre le code monétaire et financier. 

Comment résilier un bail à construction ?

Lors de l’établissement du contrat, il est important de rappeler la faculté que chaque partie va avoir, de solliciter une résiliation judiciaire en cas de manquement l’autre à ses obligations

D’un autre côté, il faut aussi noter une clause de résiliation de plein droit en faveur du bailleur dans le cas où le locataire ne paye pas son loyer. Dès lors que la résiliation a lieu, le preneur perd le droit de propriété temporaire qu’il avait sur les immeubles construits. Ces derniers deviennent ceux du bailleur. 

Dans le cas où le bailleur souhaite vendre le terrain à son locataire, cela doit être notifié comme une résiliation du bail. Le complément de loyer est calculé en fonction du prix de revient des constructions. Même dans le cadre d’une hypothèse de cession avant la 18ème année.

Quel est le régime fiscal à la fin d’un bail à construction ?

Dans le cas où les constructions reviennent à l’issue de la durée convenue sans aucune indemnité au bailleur, la taxation va présenter des caractéristiques favorables. C’est d’ailleurs l’un des éléments de choix en faveur d’un contrat pareil. Dans le cas où la durée du bail est supérieure ou égale à 30 ans, il n’y a pas d’imposition due au titre de remise des constructions. 

Mais si la durée est inférieure à 30 ans, le revenu brut foncier va être égal au prix de revient des constructions. Sous une déduction de 8% par année de bail à plus de la 18ème année. L’entreprise locataire peut également par dérogation à la règle prévue, et si elle a construit sur le sol d’autrui, amortir les constructions édifiées. 

Ceci peut être fait sur la durée du bail dans le cas où ces édifices doivent gratuitement revenir au bailleur à la fin du contrat de bail. 

Conclusion

Vous avez constaté que le bail à construction présente plusieurs avantages et inconvénients. Tout dépend de vos ambitions. Mais il est tout de même important de noter que c’est une alternative qui vous donne beaucoup plus de liberté. N’oublions surtout pas de rappeler que pour vous lancer dans un chemin pareil, il est mieux de vous faire accompagner par un professionnel. 

Un notaire est beaucoup plus recommandé ici. Il est possible de trouver plusieurs profils de qualités en ligne. Ce dernier va vous permettre de négocier un contrat dans lequel vous n’allez pas perdre. Pour terminer, il est important de noter que ce type d’initiative est beaucoup plus réservé aux entreprises. En effet, le bail à construction coûte assez cher !