Bail emphytéotique : tout ce qu’il faut savoir

Le bail emphytéotique est un accord qui se fait entre un bailleur et un preneur. Et ceux-ci ont le devoir de se conformer à des règles bien fondées. Cette sorte de bail immobilier qui s’étend sur un long moment débouche vers un droit réel alloué au preneur. À travers le Bail emphytéotique, le preneur a la possibilité de faire des installations, de construire sur le domaine d’un bailleur. Cependant, au terme du contrat, tous les aménagements réalisés vont appartenir à ce dernier. Ce bail attribue des privilèges aux deux parties et chacune d’elle a des obligations dont elle doit s’acquitter. 

Définition de bail emphytéotique 

Le bail emphytéotique est un bail à long terme qui octroie au preneur des droits réels immobiliers sur les édifices et bien occupés. Le preneur est libre d’effectuer des rénovations et des changements à condition, que ceux-ci n’entraînent aucune diminution de la valeur du bien.

Qu’est-ce que c’est que le bail emphytéotique

Également nommé contrat d’emphytéose, le bail emphytéotique est une entente entre deux personnes à savoir : 

• Le bailleur
• Le preneur

Notons que c’est le bailleur qui est propriétaire et le preneur, emphytéote. 

Les deux parties que le contrat désigne peuvent être une personne physique ou une entité juridique. L’emphytéose est un contrat de bail qui dure plusieurs années. Elle va de 18 à 99 ans et se rapporte à un bien immobilier à l’exemple d’une habitation, d’un terrain ou d’un bâtiment d’exploitation. 

À travers cette convention, le bailleur doit recevoir de la part de l’emphytéote une redevance en échange de la location de son bien. À partir du moment où le bien immobilier est mis à la disposition du preneur, celui-ci a l’autorisation d’investir afin de le mettre en valeur durablement. Toutefois, les constructions ou aménagements faits ne doivent certainement pas dévaloriser le bien en location. 

Le bail emphytéotique permet à l’emphytéote de bénéficier des revenus de toute exploitation exécutée sur ce bien. En échange, les travaux qu’il effectue doivent être dans l’objectif d’améliorer le bien dont il tire une jouissance légale. À l’échéance du contrat, les aménagements et autres installations entrepris toute la durée légale du bail, retourne au bailleur. C’est-à-dire que, le propriétaire profite de tous les biens valorisés par le preneur une fois que le contrat de bail se termine. 

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Pourquoi le bail emphytéotique

Le bail emphytéotique servait autrefois à exploiter une terre dans l’intention de la transformer en terre arable. En milieu campagnard, ce contrat était fréquent. Le propriétaire du terrain mettait ses terres en location afin qu’elles soient labourées par l’exploitant. Le contrat terminé, le bailleur regagnait son bien. Au départ, le bail emphytéotique servait à valoriser et accroître le potentiel d’un bien. Celui-ci pouvait être un espace rural, une terre agricole ou encore des bâtiments de campagne. 

De nos jours, ce type de convention a pris de l’ampleur. Il ne se limite plus aux zones rurales encore moins aux terrains agricoles. Ce bail s’applique à présent à d’autres biens immobiliers. Grâce à des emphytéotes disposés à investir sur des ouvrages ou des travaux, ces biens exploités sont améliorés afin d’augmenter leur gain. Toutefois, les travaux effectués par le preneur ne doivent pas diminuer la valeur du bien ni même nuire à son existence. 

Ce contrat s’applique sur les biens comme, un bâtiment à usage industriel, commercial ou rural, un immeuble qui sert d’habitation. Grâce à l’existence de ce bail, les propriétaires peuvent valoriser leur patrimoine. Il leur suffit de mettre leur bien à la disposition des collectivités locales ou même des exploitants, dans le but de les transformer en bien immobilier à usage commercial ou industriel. 

La durée de la location du patrimoine dans un contrat emphytéotique

La durée du contrat est l’un des éléments importants qui définissent le bail emphytéotique et elle est extrêmement longue. En France, elle est de 18 ans au minimum et selon la zone d’implantation, celle-ci peut varier. Cela dit, la durée de location en France va de 18 ans au minimum à 99 ans au maximum et une tacite reconduction n’est pas permise. De plus, la loi ne prévoit pas une durée de bail supérieure à celle qui est établie. Étant donné qu’il ne s’agit pas d’un contrat indéfectible, le preneur doit libérer l’immeuble et le terrain une fois le contrat terminé. 

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Les éléments qui caractérisent le bail emphytéotique

L’attribution d’un droit réel à l’emphytéose

Le contrat d’un bail emphytéotique implique d’offrir au preneur un droit réel. Ce droit est directement lié au patrimoine en location et l’emphytéote devient la personne bénéficiaire de l’usufruit. En plus, cela lui donne la liberté de faire une hypothèque ou encore de céder une partie ou la totalité de son droit d’usufruit. 

Tout comme le bailleur, l’exploitant a un droit qui lui permet de mettre en sous-location ou même de louer la propriété aussi longtemps que dure le contrat. Toutefois, le preneur n’a pas le droit d’effectuer une vente de bien définitive.

Le bail engendre un droit de libre cession pour cela, le contrat ne doit certainement pas inclure une condition qui interdit ce droit de construction. Par contre, un bail emphytéotique jugé comme tel doit octroyer à l’emphytéote des avantages et un droit réel. Mais si ce contrat n’offre aucun avantage, cet exploitant ne peut être considéré, comme un preneur. 

Une longue durée de contrat

Les durées minimales et maximales du contrat fixées par la législation sont de 18 ans au moins à 99 ans au plus. Et au cas où une convention indiquerait une durée inférieure au minimum imposé, le contrat est automatique réexaminé. Dans ce type de convention, aucune tacite reconduction n’est acceptable. Néanmoins, sur consentement des différentes parties, la loi donne la possibilité de reconduire le contrat. Grâce à la durée assez longue de ce contrat, l’emphytéote peut réaliser des travaux qui vont lui permettre d’en tirer profit. 

 La mise à disposition en échange d’une redevance

Concernant le bail emphytéotique, la redevance payée à un propriétaire est un canon emphytéotique. Cette redevance est une compensation que le preneur paye au bailleur en contrepartie de l’exploitation et de l’occupation du terrain de celui-ci. Dans le cadre du bail, le canon emphytéotique est un symbole et son montant est décidé par les différentes parties qui s’engagent par un contrat. 

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Le montant de la contrepartie est fixé au minimum possible dans le cas où celle-ci serait versée en montant comptant. Les dépenses pour les aménagements, entretien, et autres améliorations des lieux en vue de les mettre en valeur, sont à la charge du preneur. Le paiement peut être annuel. Cette fréquence dépend de chaque contrat. En plus d’être une somme d’argent, il peut également être un apport en nature. Le propriétaire tire profit des améliorations et installations faites que lorsque le contrat arrive à échéance. 

La marche à suivre pour la signature d’un contrat

Le contrat emphytéotique est un contrat conforme à la loi qui renferme des informations telles que :

• Le délai d’occupation
• Les caractéristiques du patrimoine
• Sa provenance
• Le montant et les charges qui reviennent au preneur

Afin d’être authentifié, le contrat doit être consigné devant un notaire. Ce type de bail est également soumis à la taxe de publicité foncière. Cette dernière est nécessaire pour l’opposabilité du contrat au tiers. 

Les droits et obligations du bailleur dans un bail emphytéotique

Les droits du propriétaire 

Le contrat emphytéotique fait naître des droits et des obligations tant pour le preneur que pour le bailleur. Ce dernier reçoit en contrepartie de son bien une redevance. Toutefois, quand sur une durée consécutive de deux ans l’exploitant ne paye pas la somme due, la résiliation d’un bail emphytéotique peut être demandée par le bailleur. Et il en est de même, quand le bien immobilier est fortement abîmé. Ce contrat peut arriver à échéance que si aucun incident ne survient. De plus, tous les aménagements effectués par l’emphytéose ainsi que le bien immobilier reviennent de droit au propriétaire. 

Les obligations du propriétaire

En qualité de contractant, le bailleur se doit de respecter les accords du contrat. Par conséquent, il a le devoir de céder au preneur, une pleine jouissance des biens. 

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Les droits et obligations de l’emphytéote dans un bail emphytéotique

Les droits du preneur

L’emphytéote devient propriétaire du bien immobilier après la signature du contrat. Et ce pour la durée convenue. Celui-ci obtient des avantages, et de cette façon, il a le droit de construire, de faire des aménagements en vue de mettre en valeur le bien. De plus, il dispose du droit de propriété sur tous les travaux qu’il réalise. Il est possible pour le preneur de mettre en vente le bien, à condition qu’elle ne soit pas définitive, ou encore, de profiter autrement de son droit d’emphytéose. En outre, l’usufruit peut faire l’objet d’une hypothèque ou encore être échangé. Afin de tirer profit du bien, l’emphytéote a la liberté de concevoir une activité commerciale de son choix. Il peut également :

• Mettre en sous-location le bien immobilier, mais pour une durée qui ne dépasse pas celle du bail.
• Louer ou sous-louer l’immeuble, les maisons… à de tierces personnes.
• Accepter une servitude passive ou encore obtenir une servitude active.

Les contrats avec ces personnes peuvent être renouvelés seulement, la durée ne doit toujours pas excéder celle du bail emphytéotique. 

Les obligations du preneur

À la différence du bail à construction, le bail à emphytéose ne contraint pas l’emphytéote à élever un édifice. Cependant, il se doit de modifier et d’améliorer le bien immobilier afin d’augmenter la valeur de celui-ci. À la fin du contrat, toute destruction des différentes constructions réalisées par le preneur est réprouvée. En plus de cela, il a l’obligation de : 

• Payer la redevance,
• Entretenir le bien immobilier et les différentes rénovations.
• Régler la taxe foncière et autres charges de contribution en relation avec le bien.

Cession du bail emphytéotique 

Pour le preneur, la cession du bail emphytéotique dont il est détenteur, diffère en fonction du type de bail. Ce dernier peut-être emphytéotique administratif ou emphytéotique ordinaire

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Le bail emphytéotique ordinaire

L’emphytéote est libre de céder ses droits ou aussi les apporter à une société. Il en ressort une interdiction de spécifier une clause qui pourrait limiter, organiser, ou interdire la cession des droits réels que le preneur tient du bail. En vue d’une telle clause, le bail emphytéotique est requalifié en bail ordinaire. 

Bail emphytéotique administratif

Lorsque le propriétaire fait appel à un bail emphytéotique administratif, il n’a plus le droit de contrôler la gestion et encore moins les conditions d’utilisation de ce bien. La seule obligation de la collectivité est de vérifier que le bien qui dépend du domaine public est affecté. 

Les types de baux emphytéotiques 

Exemple de bail emphytéotique :

• Le bail emphytéotique privé
• Le bail emphytéotique administratif

Bail emphytéotique privé : définition

Le bail emphytéotique privé est un bail à long terme qui est exercé sur un espace du domaine privé de la collectivité. La durée de son contrat est inférieure à 18 ans, mais peut atteindre 99 ans. Celui-ci porte sur un immeuble et donne au preneur un droit réel. 

L’objectif du bail emphytéotique privé

Ce type de bail permet à la collectivité de mettre en location un terrain sur lequel le preneur se doit pendant toute la durée du bail d’entretenir, d’améliorer et aussi de rénover les constructions existantes ou construites. Sans dédommagement, toutes les constructions reviennent au bailleur au terme du bail. Sauf convention contraire. 

La procédure mise en place pour un bail emphytéotique privé

Le contrat de bail emphytéotique privé doit comporter les éléments suivants : 

• La description du terrain loué
• Les origines du terrain pris à bail
• La durée du contrat du bail
• Les obligations de l’emphytéote
• Le prix du bail

L’impact du bail emphytéotique pour le bailleur et le preneur

Pendant la durée du bail, l’emphytéote a la charge d’effectuer des travaux de construction, de démolition, de même que réparer et entretenir le bien comme défini par le contrat de bail. Toutefois, sans dévaloriser le bien. 

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Le preneur verse périodiquement une redevance au bailleur et paie toutes les charges liées au bien. Il a le droit de vendre, échanger, louer, sous-louer ou encore hypothéquer l’usufruit du bail. Et le propriétaire bailleur ne peut avoir aucun contrôle durant la période du bail. 

Le bailleur ne peut exiger à l’emphytéote d’effectuer des travaux à titre d’obligation essentielle au contrat. De même, il ne peut pas lui imposer une destination précise pour les ouvrages qu’il pourrait ultérieurement édifier. En cas de manquement de la part du preneur, le bailleur peut réclamer une résolution judiciaire du bail. 

Le bail emphytéotique administratif : la définition

Ce type de bail concerne la location de biens immobiliers sur une longue période. Il confère à l’emphytéote un droit réel sur le bien concerné. Et afin d’améliorer le bien et d’en tirer profit, le preneur peut réaliser des aménagements ou faire des constructions. À la fin du contrat, le propriétaire va bénéficier des améliorations faites par le preneur. 

Contrairement aux autres pays, ce genre de bail n’est pas répandu en France. Toutefois, il est utilisé dans le domaine administratif et s’adresse notamment aux collectivités territoriales. 

L’objet du bail emphytéotique administratif

Ce type de bail permet à une collectivité locale détenteur d’un bien immobilier de le louer à une tierce personne. Le preneur peut bâtir un ouvrage sur le domaine public et par la suite le louer à la même collectivité propriétaire. Le but étant d’utiliser les fruits de ce bien pour un intérêt général, et ce, à l’aide de l’intervention de l’emphytéote. Étant donné le fait qu’il s’agisse d’un bail sur un long terme, le preneur peut financer des travaux sur le bien et l’exploiter pendant la durée du contrat. 

Les caractéristiques du bail emphytéotique administratif

Dans le cas de ce bail, la condition est que la commune ne peut pas être maître d’ouvrage en cas de construction. Elle ne peut non plus assurer la direction des travaux. D’autre part, si c’est une opération de travaux publics, ils ne doivent pas être concernés par les normes du code des marchés publics. 

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Situation du preneur

En signant ce bail, l’emphytéote obtient sur une longue durée un droit réel sur le bien qui lui est donné en location. De cette façon, le preneur devient presque propriétaire. 

L’emphytéote peut être un groupement de personnes ou une personne de droit privé physique. Si cela concerne une personne morale, c’est-à-dire qu’il s’agit d’une association ou d’une entreprise privée. Dans l’hypothèse où le preneur a des difficultés à financer, il est mieux d’adopter la conclusion d’un bail glissant. 

Selon la loi, les personnes morales de droit public peuvent également être emphytéotes d’un bail emphytéotique administratif. Le profil et le but du preneur pour la gestion du domaine varient en fonction du type de bien loué. L’emphytéote a la liberté d’utiliser le bien immobilier de la collectivité et jouir des fruits de ce bien. Mais, sous condition, de respecter l’affectation que la collectivité a donnée à ce bien qui appartient au domaine public. 

La nature juridique du bail emphytéotique

Le bail emphytéotique est un type de contrat de location. Il obéit à un régime qui diffère de celui de l’article 1709 du Code civil. Il doit être différencié uniquement en apparence des autres contrats proches tels que :

• Le contrat de bail de droit commun et celui du bail rural à long terme.

Ces différents contrats offrent simplement à l’emphytéote un droit personnel.

• Le bail à construction.

Cet autre oblige le preneur à édifier des constructions, les entretenir afin de les garder en état durant toute la période du bail. 

La fiscalité à appliquer au bail emphytéotique

L’enregistrement est une formalité fiscale qui est obligatoire et, le bail emphytéote n’est pas soumis. Lorsqu’il s’agit de la publication au fichier immobilier, la fiscalité entraîne une taxe de publicité foncière au taux de 0,7 % sur la durée du bail. En matière de TVA, pour la constitution du droit au profit de l’emphytéote et pour le loyer, le propriétaire peut sur option soumettre le bail à la TVA. 

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Favoriser le bail emphytéotique au bail ordinaire : pourquoi

Le bail ordinaire permet de songer à occuper un immeuble sur une longue période, d’avoir plus ou moins la capacité de l’améliorer librement, ou encore l’obligation de le construire. Par conséquent, il présente à première vue des fonctionnalités similaires à celles d’un bail emphytéotique. Cependant, à partir du moment où le projet pensé devient important, le bail ordinaire qui n’attribue qu’un droit personnel et ne présente aucune caractéristique d’un droit réel immobilier se révèle être un danger. 

Le plus souvent, les financeurs de projet imposent en réalité de disposer d’une sécurité réelle. C’est-à-dire avoir recours au bail emphytéote. D’autre part, le bail ordinaire contrairement au bail emphytéotique peut interdire la sous-location et partiellement ou totalement la cession. Il peut également imposer une destination et même une exploitation personnelle de l’activité. Le preneur peut enfin avoir une garantie de stabilité d’occupation particulière. 

De cette façon, les modalités d’une clause de résiliation d’un bail emphytéotique en faveur du propriétaire en cas de non-paiement du loyer peuvent être appliquées.

Les similitudes entre le bail emphytéote et bail à construction

Le bail emphytéote, tout comme le bail à construction, ont de nombreuses règles similaires comme : le caractère réel du droit conféré, la possibilité de l’hypothèque, la durée minimale de 18 ans, l’apport en société et libre cession etc. 

De plus, au niveau montant du loyer, les deux contrats sont également équivalents. Cependant, contrairement au bail à construction qui contraint l’emphytéote à édifier un bâtiment, le bail emphytéote quant’à lui, permet au preneur de tirer profit d’une simple possibilité de construire sur le bien du bailleur. Mais aussi d’imposer une destination à l’emphytéote sur les immeubles et terrains édifiés ou existants. 

Différence entre baux emphytéote et bail à construction

Contrairement au bail emphytéotique, le bail à construction renferme une obligation. Uniquement le contrat de bail à construction renferme des modalités qui permettent de limiter la possibilité pour l’emphytéote, d’affecter l’immeuble à d’autres usages que ceux qui sont prévus par le contrat. En ce qui concerne le bail emphytéotique, de telles clauses sont exclues du contrat. À la différence de la résiliation judiciaire ou amiable du bail à construction, celle du bail emphytéotique entraîne la cessation des hypothèques grevant le bail résilié. 

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La compétence des tribunaux dans un bail emphytéotique

À l’exclusion des contrats qui peuvent concerner un immeuble rural rattaché au tribunal paritaire des baux ruraux, les conflits à propos du bail emphytéotique relèvent de la compétence du tribunal. 

Lorsqu’il y a résiliation sur le non-respect de l’une des clauses indiquée dans le contrat, des éléments qui expliquent la raison peuvent être apportés par le preneur. Suivant les appréciations du bailleur, il peut recevoir ou non ces explications. Dans ce cas, il s’agit d’un arrangement à l’amiable et si cela est impossible, le preneur a le droit de rédiger une plainte pour contester la résiliation du contrat. Le tribunal compétent aura la charge de trancher sur la résiliation. Si cette dernière à un motif valable, elle sera accordée mais, si elle est vue comme abusive, le bailleur va devoir indemniser le locataire.

Les raisons d’entrer du bail emphytéotique dans le droit de la construction

L’élément qui permet à ce bail d’être intéressant, c’est le droit réel d’usufruit accordé au preneur et accompagné d’une valorisation du terrain. Ce qui rendait ce bail avantageux pour les financiers, c’est qu’il était saisissable, transférable et apporté en hypothèque. Ce droit d’usufruit pouvait être apporté en garantie au bénéfice d’une banque qui autorisait un prêt. Et de ce fait, pour l’établissement bancaire c’était une sécurité supplémentaire. 

Certains propriétaires de terrain désiraient réaliser des constructions et jouir des avantages de leur bien. Seulement, ils n’avaient pas les moyens financiers suffisants. Ces propriétaires consentaient à un tel bail afin de permettre au promoteur d’exploiter le bien pendant un moment suffisant pour amortir leur investissement. Et sans aucun dédommagement, le bien revenait au propriétaire à la fin du contrat. 

Par conséquent, même si les textes légaux ne le prévoient pas, recourir à un tel bail en matière de construction c’est augmenter une condition à la charge de l’emphytéote : celle de l’obligation de construire. 

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Les avantages d’un bail emphytéotique 

Le bail emphytéotique permet aux différentes parties de bénéficier d’un certain nombre d’avantage. 

Concernant les avantages du bailleur

Une fois le contrat terminé, toutes les constructions et rénovations effectuées ainsi que le bien immobilier reviennent au bailleur. Celui-ci devient propriétaire de nouveaux aménagements. De plus, il ne règle aucune taxe foncière, ne paie aucune charge liée à son bien, reçoit une redevance, et ce pour toute la durée du contrat. 

Concernant les avantages du preneur

L’emphytéote n’effectue aucun achat de terrain ni d’immeuble ce qui diminue son investissement. De plus, en raison de la durée assez longue du contrat, il est libre d’exploiter le bien immobilier pour le mettre à profit. Aussi, pendant toute la période du bail emphytéotique, celui-ci exerce un droit de propriété. 

Les inconvénients du bail emphytéotique

Le propriétaire 

• Il est dépossédé de son bien
• Il ne peut exercer aucun droit en qualité de propriétaire pendant toute la durée du contrat
• Le canon emphytéotique reversé n’a qu’une valeur symbolique cela dit, il ne peut percevoir aucune somme importante

Le preneur

• Il perd tous ses avantages en tant que propriétaire à la fin du bail
• Tous les édifices élevés et améliorations faites deviennent la propriété du bailleur
• Il ne reçoit aucune contrepartie pour tous les travaux effectués sur le bien immobilier.

 

Conclusion 

Le bail emphytéotique est un contrat d’une longue durée qui attribue à l’emphytéote un droit réel immobilier. Ce contrat est conclu entre deux parties et dure 18 ans au minimum, et 99 ans au maximum. Sous peine de requalification, il ne peut être tacitement reconduit. De plus, il octroie au propriétaire bailleur et au preneur de nombreux droits et obligations. Et compte tenu de la durée du bail, une rédaction précise et détaillée du contrat va permettre d’éviter les contestations au moment de son exécution.

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